Pourquoi des règles d’urbanisme ?
Le territoire français est le patrimoine commun de la nation. Chaque collectivité publique en est le gestionnaire et le garant dans le cadre de ses compétences.
Les collectivités publiques harmonisent l’utilisation de l'espace afin d'aménager le cadre de vie, d'assurer la protection des milieux naturels et des paysages, la préservation de la biodiversité notamment par la conservation, la restauration et la création de continuités écologiques, ainsi que la sécurité et la salubrité publiques.
Comment sont elles édictées ?
Les règles générales applicables, en matière d'utilisation du sol, notamment en ce qui concerne la localisation, la desserte, l'implantation et l'architecture des constructions, le mode de clôture et la tenue décente des propriétés foncières et des constructions, sont déterminées dans toutes les communes par le plan d'occupation des sols (POS) ou d'un plan local d'urbanisme (PLU), ou du document en tenant lieu.
Ces règles sont compatibles, entre autres, avec :
- les orientations fondamentales d'une gestion équilibrée de la ressource en eau définis par les schémas directeurs d'aménagement et de gestion des eaux,
- les directives de protection et de mise en valeur des paysages,
- les schémas de cohérence territoriale,
- les schémas régionaux de développement de l'aquaculture marine,
- les programmes d'équipement de l'Etat, des collectivités territoriales et des établissements et services publics .
Quelques conseils pratiques avant de présenter votre projet :
C'est le nouveau PLU approuvé en conseil municipal en juin 2018 qui régit aujourd’hui nos règles d’urbanisme.
Renseignez vous auprès de la mairie pour connaitre la zone urbaine et les règles afférentes qui concernent votre projet.
Consultez les cartes de submersion marine.
Un élu, adjoint ou délégué au maire pour l’urbanisme, est à votre disposition sur rendez-vous (permanence le mercredi matin) afin de vous informer et vous conseiller. Une étude préalable peut vous épargner une demande de pièce complémentaire ou un refus et vous faire gagner du temps.
Nous connaissons une période d’évolutions importantes des textes de loi. Des réformes sont en cours ; ce qui était vrai il y a peu, peut ne plus l’être aujourd’hui. Une vérification préalable de vos droits est utile.
Le golfe est une « petite mer » fermée, la faune, la flore et les activités aquacoles sont fragiles. Afin de protéger le milieu marin, les eaux de pluie et de ruissellement ne peuvent plus être rejetées directement à la rue ou à la mer, elles doivent être traitées privativement par puisard ou équivalent technique et apparaitre sur les plans des projets.
Quels sont les documents administratifs en usage ?
1 - LE CERTIFICAT D'URBANISME
Le certificat d'urbanisme est un document qui indique les règles d'urbanisme applicables sur un terrain donné et vous permet de savoir si l'opération immobilière que vous projetez est réalisable. Sa délivrance n'est pas obligatoire, mais il est toutefois recommandé d'en faire la demande avant d'engager la réalisation de votre projet.
Il existe 2 catégories de certificat d'urbanisme :
- le certificat d'urbanisme d'information,
- le certificat d'urbanisme opérationnel.
| Certificat d'urbanisme d'information |
Certificat d'urbanisme opérationnel |
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Il renseigne sur :
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En plus des informations données par le certificat d'information, il indique :
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Constitution du dossier
Quel que soit le type de certificat demandé, la démarche doit être effectuée au moyen du formulaire cerfa n°13410*02.
Le formulaire doit être complété par un dossier dont la liste des pièces à fournir est énumérée sur la notice jointe.
Dépôt du dossier
Le dossier (formulaire et pièces à fournir) doit être envoyé ou déposé à la mairie de la commune où se situe votre terrain :
- en 2 exemplaires pour les demandes de certificat d'urbanisme d'information,
- en 4 exemplaires pour les demandes de certificat d'urbanisme opérationnel.
La mairie vous affecte un numéro d'enregistrement à la demande.
Délai d'instruction
Pour traiter la demande, la mairie dispose d'un délai de :
- 1 mois pour les demandes de certificat d'urbanisme d'information,
- 2 mois pour les demandes de certificat d'urbanisme opérationnel.
Réponse de la mairie
La décision de la mairie peut ne pas donner lieu à la délivrance d'une réponse écrite au terme du délai d'instruction.
L'absence de réponse de la mairie au terme du délai d'instruction de 1 ou 2 mois vaut délivrance d'un certificat tacite.
Toutefois, comme c'est un acte d'information et qu'il est impossible de donner tacitement une information, ce certificat ne peut que figer les règles d'urbanisme en vigueur au moment de sa demande. Par conséquent, il peut uniquement garantir que les règles d'urbanisme applicables au terrain, les limitations administratives au droit de propriété et taxes exigibles ne seront pas remises en cause.
La mairie reste toutefois tenue de délivrer même tardivement une réponse écrite, correspondant au type de certificat d'urbanisme demandé.
Durée de validité du certificat
La durée du certificat d'urbanisme (qu'il s'agisse d'un certificat d'urbanisme d'information ou d'un certificat d'urbanisme opérationnel) est de 18 mois. La durée peut être prolongée d'une année aussi longtemps que les règles d'urbanisme, les servitudes d'utilité publique et les taxes applicables au terrain n'ont pas changé.
La demande s'effectue par courrier simple, accompagnée du certificat d'urbanisme à prolonger. Elle doit être adressée à la mairie de la commune où se situe le terrain au moins 2 mois avant l'expiration du délai de validité de 18 mois.
La décision de la mairie peut également ne pas donner lieu à la délivrance d'une réponse écrite. Dans ce cas, l'absence de réponse de la mairie dans les 2 mois suivant la réception de la demande vaut prorogation du certificat d'urbanisme.
2 - LA DECLARATION PREALABLE
La déclaration préalable est un acte administratif qui donne les moyens à l'administration de vérifier que votre projet de construction respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur. Elle est généralement exigée pour la réalisation d'aménagement de faible importance.
TRAVAUX CONCERNES :
| Travaux sur une petite surface |
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Les travaux peuvent avoir lieu sur une construction existante (par exemple, construction d'un garage accolé à une maison) ou créer une nouvelle construction isolée (par exemple, un abri de jardin).
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Changement de destination |
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Une déclaration préalable est demandée dans le cas d'un changement de destination d'un local (par exemple, transformation d'un local commercial en local d'habitation) sans modification des structures porteuses ou de la façade du bâtiment. |
Travaux modifiant l'aspect extérieur du bâtiment |
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Une déclaration est obligatoire si vos travaux modifient l'aspect initial du bâtiment. Les travaux concernés peuvent concerner :
À l'inverse, les travaux consistant à restaurer l'état initial du bâtiment ne nécessitent pas de déclaration préalable. Ces travaux dits de ravalement concernent toute opération qui a pour but de remettre les façades en bon état de propreté comme le nettoyage des murs.
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DEMARCHES
Constitution du dossier
Vous devez déclarer votre projet au moyen de l'un des formulaires suivants :
- cerfa n°13702*02 pour une démarche tenant à la réalisation de lotissements et autres divisions foncières non soumis à permis d'aménager,
- cerfa n°13703*03 pour une démarche tenant à la réalisation de construction et travaux non soumis à permis de construire portant sur une maison individuelle et/ou ses annexes,
- cerfa n°13404*03 pour une démarche tenant à la réalisation de constructions, travaux, installations et aménagements non soumis à permis de construire comprenant ou non des démolitions.
Le formulaire doit être complété de pièces, dont la liste est limitativement énumérée sur la notice de déclaration préalable de travaux.
Dépôt du dossier
Vous devez envoyer votre dossier en 2 exemplaires par lettre recommandée avec avis de réception ou le déposer à la mairie de la commune où se situe le terrain. Des exemplaires supplémentaires sont parfois nécessaires si les travaux ou aménagements sont situés dans un secteur protégé (monument historique, réserve naturelle, parc national...).
La mairie vous délivre alors un récépissé avec un numéro d'enregistrement qui mentionne la date à partir de laquelle les travaux peuvent débuter en l'absence d'opposition du service instructeur.
Instruction de la demande
Le délai d'instruction est généralement de 1 mois à partir de la date du dépôt de la demande. Un extrait de la déclaration précisant les caractéristiques essentielles du projet doit faire l'objet d'un affichage en mairie dans les 15 jours qui suivent son dépôt. Cet affichage dure pendant toute la durée de l'instruction.
DECISION DE LA MAIRIE
En cas d'acceptation
Lorsque la déclaration préalable a été acceptée, vous disposez d'un délai de 3 ans à partir de la date d'obtention (postérieur au 30 décembre 2012) pour commencer les travaux. Passé ce délai, votre déclaration préalable n'est plus valable.
Une fois que vos travaux ont commencé, ils ne doivent pas être interrompus pendant plus d'1 an. Toutefois, ils peuvent être échelonnés à condition que chaque interruption soit inférieure à 1 an, et que les travaux exécutés d'une année sur l'autre soit suffisamment importants et significatifs.
Si vos travaux ne peuvent être commencés dans le délai de 3 ans ou si vous prévoyez d'interrompre le chantier pendant plus de 1 an, vous pouvez demander de prolonger votre déclaration préalable d'1 an. Cette demande doit être effectuée à la mairie et doit intervenir 2 mois avant l'expiration du délai de validité de votre déclaration préalable initiale.
En l'absence de réponse
La décision de la mairie peut ne pas donner lieu à la délivrance d'un document écrit au terme du délai d'instruction d'un mois.
L'absence d'opposition au terme de ce délai vaut décision tacite de non-opposition à la réalisation de votre projet.
Une attestation de non-opposition à déclaration préalable peut être délivrée sur simple demande à la mairie.
3 - LE PERMIS DE CONSTRUIRE
Le permis de construire est un acte administratif qui donne les moyens à l'administration de vérifier qu'un projet de construction respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur. Il est généralement exigé pour tous les travaux de grande importance.
TRAVAUX CONCERNES :
| Travaux créant une nouvelle construction |
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Les constructions nouvelles sont celles indépendantes de tout bâtiment existant. Elles doivent être précédées de la délivrance d'un permis de construire, à l'exception :
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| Travaux sur une construction existante |
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Les travaux sur une construction existante concernent par exemple l'agrandissement d'une maison.
Un permis est également exigé si les travaux :
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Autres formalités |
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Le recours à un architecte pour réaliser le projet de construction est obligatoire dès lors que la surface de plancher ou l'emprise au sol de la future construction dépasse 170 m2. |
DEMARCHES
Constitution du dossier
Votre demande de permis de construire doit être effectuée au moyen de l'un des formulaires suivants :
- cerfa n°13406*03 lorsqu'il s'agit d'une maison individuelle et/ou ses annexes,
- cerfa n°13409*03 pour les autres constructions (logement collectif, exploitation agricole, établissement recevant du public...).
En cas de construction nouvelle, une attestation doit en plus être jointe à votre demande indiquant que la construction respecte bien la réglementation thermique 2012.
Dépôt du dossier
Votre dossier doit être envoyé en 4 exemplaires par lettre recommandée avec avis de réception ou déposé à la mairie de la commune où est situé le terrain. Des exemplaires supplémentaires sont parfois nécessaires si les travaux ou aménagements sont situés dans un secteur protégé (monument historique, site, réserve naturelle, parc national...).
La mairie délivre un récépissé comportant un numéro d'enregistrement qui mentionne le point de départ de la date à partir de laquelle les travaux pourront commencer en l'absence d'opposition du service instructeur.
Étude des sources d'énergie
Si vous envisagez une nouvelle construction de plus de 50m2, vous devez également faire réaliser une étude sur les diverses solutions d'approvisionnement en énergie pour le chauffage, la production d'eau chaude ou l'électricité.
Une attestation doit être jointe au dossier.
Cette étude doit notamment envisager le recours à des énergies propres comme l'énergie solaire ou à une pompe à chaleur. Elle peut être faite par le professionnel de votre choix.
Attention : les extensions de bâtiments anciens ainsi que les bâtiments neufs auxquels la réglementation impose le recours à une source d'énergie renouvelable sont dispensés de cette étude.
Délai d'instruction
Le délai d'instruction est généralement de :
- 2 mois pour une maison individuelle et/ou ses annexes,
- ou 3 mois dans les autres cas.
Dans les 15 jours qui suivent le dépôt du dossier et durant toute l'instruction, un avis de dépôt de demande de permis précisant les caractéristiques essentielles du projet doit être affiché en mairie.
DECISION DE LA MAIRIE
En cas d'acceptation
La décision de la mairie prend la forme d'un arrêté municipal. Cette décision vous est adressée par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique.
Lorsque la demande de permis de construire (PC) a été acceptée, vous disposez d'un délai de 3 ans à partir de la date d'obtention (postérieur au 30 décembre 2012) pour commencer les travaux. Passé ce délai, votre PC n'est plus valable.
Une fois que vos travaux ont commencé, ils ne doivent pas être interrompus pendant plus d'1 an. Toutefois, ils peuvent être échelonnés à condition que chaque interruption soit inférieure à 1 an, et que les travaux exécutés d'une année sur l'autre soit suffisamment importants et significatifs.
Si vos travaux ne peuvent être commencés dans le délai de 3 ans ou si vous prévoyez d'interrompre le chantier pendant plus de 1 an, vous pouvez demander de prolonger votre PC d'1 an. Cette demande doit être effectuée à la mairie et doit intervenir 2 mois avant l'expiration du délai de validité de votre déclaration préalable initiale.
En l'absence de réponse
La décision de la mairie peut également ne pas donner lieu à la délivrance d'une réponse écrite au terme du délai d'instruction. Cela indique, en principe, qu'elle ne s'oppose pas au projet tel qu'il est décrit dans la demande de permis de construire. Vous avez tout de même intérêt à demander à la mairie un certificat attestant de son absence d'opposition à la réalisation du projet.
AFFICHAGE DE L'AUTORISATION D'URBANISME
Source : Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre) : 20.08.2014
Affichage sur le terrain
L'affichage sur le terrain est à la charge du bénéficiaire de l'autorisation d'urbanisme.
Début de l'affichage
L'affichage doit être fait :
- dès la notification de l'autorisation (voir lien service-public.fr : affichage de l'autorisation d'urbanisme ),
- ou dès la date à laquelle le permis tacite (non écrit) ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier.
La date d'affichage sur le terrain est le point de départ du délai de 2 mois accordé aux tiers pour contester l'autorisation s'ils estiment que celle-ci leur porte préjudice; voir lien service-public.fr contestation d'une autorisation d'urbanisme.
Contenu du panneau
L'affichage se fait grâce à un panneau rectangulaire dont les dimensions doivent être supérieures à 80 centimètres. Il est possible d'en trouver dans les magasins spécialisés. Le coût du panneau est à la charge du bénéficiaire de l'autorisation.
Le panneau doit être installé de telle sorte que les renseignements qu'il contient soient lisibles de la voie publique.
Il doit mentionner :
- le nom du bénéficiaire,
- la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire,
- la date et le numéro de l'autorisation,
- la nature du projet et la superficie du terrain,
- l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté,
- les droits de recours des tiers.
Il doit également indiquer, en fonction de la nature du projet :
- si le projet prévoit des constructions : la surface du plancher ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètre par rapport au sol naturel,
- si le projet porte sur un lotissement : le nombre maximum de lots prévus,
- si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs : le nombre total d'emplacements et, s'il y a lieu, le nombre d'emplacements réservés à des habitations légères de loisirs,
- si le projet prévoit des démolitions : la surface du ou des bâtiments à démolir.
Durée de l'affichage
Le panneau doit être affiché durant toute la durée des travaux.
